香港楼市严冬来临

2019-03-08 10:15:00

如果不是上周末(11月20日)替一位从澳大利亚赴港定居的朋友物色香港房源,笔者还没有如此深切地体会到,香港的房地产市场已经变得如此低迷 金融海啸再现 最直观的信号,是那些地产代理公司的玻璃门上的红线增多,而且新价格一个比一个低在香港,地产中介们要修改楼盘价格时,就会直接把原价用红线划去,然后在旁边填上一个新的价格这些红线反映了不同的市场景气情况 笔者稍数了下,在同一张宣传单上最多有四条红线,价格从月前的650万港元狂降了近百万港元至580万港元,跌幅约11%——即使是2008年的金融海啸之后,跌幅也少有一个月内猛降11%的情况出现 楼市价格下跌已经引发负资产增加香港财政司司长曾俊华近日披露,楼价下跌,导致负资产宗数从6月底的48宗,急升至9月底的1600宗这虽然比2003年(SARS时期)的约10万宗要少,但短时间内的这种急剧变化,也足以引人警惕 香港楼市的冬天已经来临,而且这一次寒气逼人,甚至有可能超过2008年的金融海啸时期跟笔者介绍现状时,地产中介人士相当悲观过去两三个月,香港已经有约50家中小型地产代理公司结业要知道,最近不少新盘开售,开发商以相当优惠的佣金吸引代理卖楼,有的甚至开出双倍佣金——以务求在楼市寒冬前把房子全部卖掉——在这种情况下,仍有许多中介“吃不饱”,只能说买方的入市欲望非常不足 从香港业界统计来看,近期每月平均6个代理只有一人能“开单”,其他只有约8000港元的底薪,此待遇相当于大陆饭店服务员的水准即使这个数,也要拜托香港刚刚通过的最低工资法一些行家估计,最低工资令代理公司不堪重负,裁员潮已处于一触即发状态,失业人员随时可能过万 地产风向骤变,从香港中原集团创办人施永青对于香港特区政府推地态度的转变,也可以看出一些端倪施永青长期以来一直鼓吹:特区政府应该推地以满足市场需求但在近日的一个公开场合中,他却突然转态,认为外围经济不稳和银行贷款收紧制约了楼价升势,香港特区政府不应再过量推地他预测,如果政府持续推地,日后地皮造价会“一浪低于一浪”——这与他过往的态度大相径庭 香港楼市“三座大山” 到底是什么令香港楼价骤然下挫 在太古城附近,一个地产中介抱怨说,香港政府的特别印花税(SSD)打压了楼市,让卖楼的人大大减少,而买家又希望等待更低的价格 特别印花税是香港特区政府去年针对楼市炒家推出的一个新税种,它在正常印花税之上(视持有期不同)再征收5%~15%的惩罚性印花税,以阻击炒家据香港署理运输及房屋局局长邱诚武23日披露,这一措施“成效显著”例如,今年前10个月所有的楼盘成交数仅7.5万个,比推出措施前劲跌了34% 但把“功劳”全推给香港特区政府的SSD未必正确今年香港整体物业价格上涨约13%,算上SSD后,炒家也可平手甚至小赢离场近期楼市低迷,其实更多反映的是香港经济受到的内外冲击,而炒家仍有观望心态 内部冲击主要是指新盘在过去几周,香港同时推近10个新盘,或以低息,或以提供更多首期优惠抢客,发展商明显是希望在地产寒冬前减少“库存”,有些新盘的售价甚至低于同区的二手房可以想象,这对二手房交投冲击巨大 在港岛区,以往再差的情况,大型二手屋苑也会有个别成交个案,但上周,在近五家新盘抢客潮威逼之下,几个传统二手屋苑无一成交,全军覆没其他几个区也出现类似情况 此外,欧洲债务危机对香港楼市的冲击更大,是香港楼市的“第三座大山” 欧债危机至少从两个层面打击了香港地产,第一是令股市下跌,导致财富效应;第二是引发去杠杆化,影响银行的按揭利率 从股市看,恒指从年初高位至10月,暴跌超过8000点,其中仅9至10月,便削去5000点,令许多股民深陷其中 历史真是会开玩笑!现在这番情形与当年的金融海啸何其相似!当时香港地产也是在2008年的10月香港股市见底后不久触底随后,在各国量化宽松及大陆四万亿的驱动下,香港地产迅速反弹,并创出全球天价楼盘纪录 这次形势不同,难有外部援手——美国QE已被证实失效,大陆的4万亿并没有取得如期结果,反而饱受通胀困扰 更严峻的是,欧债危机正在蔓延,并导致全球金融机构开始去杠杆化潮流去杠杆化表现为银行对流动性设限,对部分项目开始惜贷,除了冲击港股之外,最明显的是香港的按揭利率 本来实施钉住美元政策的香港,受美国量化宽松政策影响银行同业拆息仍然低,但欧债危机后的去杠杆潮,却悄然令信贷形势逆转银行界从今年3月开始,开始多次调升按揭利息率几乎每月一加,每隔一两个月便有更高调整幅度,反映银行实际资金成本综合利率也不断上升 最新调息的例子正是总部位于欧洲的渣打银行总的来看,香港的整体按揭利率已经翻了一倍多,而且仍在上升之中 在银行紧缩贷款及提升贷款条件之下,一些炒家已经转而向放高利贷的财务公司借款有香港媒体披露,一些买入千万级别豪宅的炒家,已经顶不住,要向财务公司借款,而付出的利率介于5%至15%过往大陆富豪如一些温州客撑起了香港豪宅市场,但现在不少大陆富豪自身难保;另一方面,近期不断推出的新盘中,不乏售价低于二手盘的豪宅,令那些豪宅炒家百担加斤 过往经济形势较好时,这些豪宅的承租力强,甚至可以以租养供,但在目前的萧条市况下,这些房子不但难以卖得动,连出租都有困难,更别谈以租养供 香港楼市无疑已经进入寒冬,不过笔者倒不特别悲观香港土地供应有限,而外来人口增长却异常迅速,的确有刚性需求从银行的利率来看,尽管每个月都有增加,但仍然比正常环境下的利率要低,如果考虑到香港当前高企的通胀水平约5.8%,香港的房按实际利息仍处于负利率水平,与1997年金融危机之时的近10%水平有天壤之别 对于用家来说,坦率讲,目前可能不是最好的入市时机,却也不见得是坏时机时机不好是因为目前房价不算暴跌,如果期待暴跌后找便宜货可能会觉得买 “贵”了;不算坏是因为可能也只有这个时候,才能买到价格比二手房更低的新楼盘——记住一点,在香港,想买好房源往往也只是在房价较高时买得到,当房价暴跌时,业主往往干脆封盘转租,而不把好房源拿出来 更简单的一个理由是,银行利率虽然回升,仍比正常值要偏低,这使得当前大多数房子的租金高于按揭还款额,这也是为什么笔者的澳大利亚朋友愿意在这时候入市买房 对于那些炒房客来说,我只能说,严冬真的来了,要量力而行,最好悠着点!